Na czym polega generalne wykonawstwo?

Proces budowy domu, biurowca lub obiektu użyteczności publicznej składa się z wielu etapów. Od zakupu gruntu, stworzenia planów architektonicznych oraz infrastrukturalnych, po uzyskanie pozwolenia na budowę i w końcu – realizację. Aby ostatni z etapów przebiegł pomyślnie, warto zastanowić się nad wyborem generalnego wykonawcy.

Kim jest generalny wykonawca? Na czym polega system generalnego wykonawstwa?

Generalny wykonawca to określenie firmy lub przedsiębiorstwa budowlanego zajmującego się kompleksową realizacją prac budowlanych zleconych przez inwestora. Kompleksowość realizacji inwestycji wyróżnia generalnego wykonawcę od firm wykonujących prace tylko częściowo i w pewnym zakresie, czyli podwykonawców. Podwykonawcy realizują jedynie konkretne prace w ramach całego procesu, podczas gdy generalny wykonawca realizuje inwestycję od położenia kamienia węgielnego po prace wykończeniowe. Inwestorem może być tu zarówno osoba prywatna, jak i firma.

Każda budowa, niezależnie od tego czy jest to budowa domu czy większego kompleksu budynków, wiąże się z dużymi kosztami, nie może więc być mowy o pomyłce. Prace muszą być wykonane przez doświadczonego wykonawcę w sposób profesjonalny i dokładny. W żadnym wypadku nie podejmować pochopnej decyzji. Wybór wykonawcy powinien być dokładnie przemyślany i precyzyjnie zaplanowany. Trzeba również pamiętać, należy wstrzymać się z podpisaniem umów z firmą budowlaną, jeśli nie wydano jeszcze pozwolenia na budowę. W takim wypadku, jeśli czas oczekiwania na pozwolenie wydłuży się, firma budowlana może wycofać się z umowy.

Wybór generalnego wykonawcy – od czego zacząć?

Ogłoszenia dotyczące generalnego wykonawstwa można znaleźć z łatwością w prasie drukowanej (zwłaszcza branżowej) oraz w Internecie. Wybór generalnego wykonawcy powinien być jednak poparty zasadnymi argumentami, ponieważ inwestycja w usługi każdej firmy wiąże się z kosztami.

Najpewniejszym wyznacznikiem jakości świadczonych usług jest doświadczenie. Należy zwrócić uwagę na to, czy potencjalny generalny wykonawca może wykazać się różnorodnymi realizacjami, a tym samym doświadczeniem w implementacji projektów budowlanych. Najprostszym sposobem jest przeprowadzenie rozmowy z przedstawicielem firmy, w której można pozyskać informacje takie jak adresy realizacji, opis przebiegu realizacji oraz napotkanych wyzwań i zaproponowanych przez generalnego wykonawcę rozwiązań.

Dobrym sposobem na znalezienie solidnej, profesjonalnej firmy budowlanej jest przeprowadzenie badań terenowych. Jeśli w często odwiedzanej okolicy znajdują się place budowy, warto obserwować postęp prac oraz stan placu budowy pod kątem porządku i organizacji pracy. Pozwoli to na znalezienie generalnego wykonawcy, który wywiązuje się ze swojej pracy w sposób rzetelny i profesjonalny.

Jeśli powyższe sposoby okażą się zbyt czasochłonne lub niemożliwe do zrealizowania, na przykład w wyniku utrudnionego kontaktu z wykonawcą lub braku czynnych placów budowy w pobliżu, warto zasięgnąć polecenia od rodziny lub znajomych lub sprawdzić opinie firmy w Internecie. Jest to najbardziej rzetelna z dostępnych opinii, ponieważ opiera się najczęściej na doświadczeniach na linii inwestor – generalny wykonawca.

Niezależnie od działań, w wyniku których podjęta zostanie decyzja, wybrana firma powinna wykazać się szerokim portfolio realizacji oraz, w najlepszym wypadku, uprawnieniami do pełnienia funkcji kierownika budowy przez jednego z członków ekipy.

Kim jest kierownik budowy?

Generalny wykonawca, z którym podpisana zostanie umowa, powinien ponosić odpowiedzialność za całość działań, których się podejmuje zgodnie z ustalonymi założeniami. Dlaczego też istotnym jest, by właściciel firmy, której powierzone zostanie generalne wykonawstwo, albo jeden z jej pracowników, posiadał uprawnienia do pełnienia funkcji kierownika budowy. Zaangażowanie kierownika budowy stanowi wymóg prawny przeprowadzenia realizacji inwestycji. Jeśli firma nie może zaoferować rzetelnego pracownika budowlanego z uprawnieniami do pełnienia tej funkcji, konieczne będzie znalezienie takiej osoby na własną rękę. Zaleca się jednak znalezienie systemu generalnego wykonawstwa, którego częścią jest osoba uprawniona. W przypadku, gdy kierownik zatrudniony jest przez generalnego wykonawcę, współpraca zespołu oraz kontakt wykonawca-inwestor przebiegają znacznie sprawniej.

Jakie warunki powinien spełniać generalny wykonawca?

Właściciel firmy budowlanej nie musi być inżynierem ani mieć wykształcenia związanego z branżą budowlaną. Wymogiem jest jednak, by zatrudniał ludzi posiadających uprawnienia techniczne, doświadczenie, wykształcenie oraz wiedzę. Istotne są również posiadane przez firmę certyfikaty oraz wykorzystywane technologie - należy zorientować się, czy są wydajne i ekonomiczne. Ważne jest zaplecze techniczne, czyli odpowiedni sprzęt oraz narzędzia do wykonywania robót. Najlepiej jeśli firma posiada własne, ponieważ przekłada się to bezpośrednio na przebieg realizacji.

Warto szukać generalnego wykonawcy, któremu można zaufać w kwestii doboru i zakupu materiałów budowlanych. W przeciwnym wypadku, wszelkie ewentualne szkody powstałe w wyniku wad materiału będą potencjalnym ryzykiem, za które odpowiedzialność poniesie inwestor. Jeśli dobór i zakup materiałów powierzony zostanie wykonawcy, będzie on zobowiązany do procesowania ewentualnych reklamacji u sprzedawcy lub producenta.

Koniecznie należy zwrócić uwagę na status prawny potencjalnego generalnego wykonawcy. Właściciel firmy powinien przedstawić odpowiedni dokument świadczący o legalności firmy. Jeśli jest to osoba fizyczna bądź spółka cywilna prowadząca działalność gospodarczą, należy żądać okazania zaświadczenia o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej. Jeśli jest to spółka handlowa - wypisu z rejestru handlowego.

Decydując się na podpisanie umowy, należy precyzyjnie określić terminy rozpoczęcia i zakończenia robót oraz zakres obowiązków generalnego wykonawcy. Warto zadbać również o zapisy dotyczące kar umownych za niewykonanie prac w terminie. Projekt architektoniczny powinien być załącznikiem do umowy.

Jakie obowiązki wchodzą w zakres generalnego wykonawstwa?

Generalny wykonawca powinien przede wszystkim sprawdzić dokumentację projektową. Do jego obowiązków należy weryfikacja mogących pojawić się błędów oraz rozpoznanie ewentualnych trudności, jakie mogą nastąpić na etapie realizacji projektu. Generalny wykonawca synchronizuje i odpowiada za koordynację wszystkich prac budowlanych na terenie inwestycji. Jeśli podnajmuje do pracy podwykonawców, za jakość całości prac odpowiada zgodnie z umową. Do jego obowiązków należy również zabezpieczenie terenu budowy - odpowiada za szkody, które mogą tam ewentualnie powstać. Generalny wykonawca oddaje inwestorowi nieruchomość lub kompleks nieruchomości do użytku zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie.

Źródło:

B. Bińczycki, Generalny wykonawca [w:] Leksykon zarządzania, pod red. M. Romanowskiej

i in., Difin, Warszawa 2004, ISBN 83-7251-438-0, s. 144.