Jak powinna wyglądać umowa z generalnym wykonawcą budowlanym?

Umowa o roboty budowlane jest najważniejszym krokiem ku rozpoczęciu budowy. Jej prawidłowa konstrukcja zapewnia bezpieczeństwa wszystkim stronom. Jak powinna wyglądać umowa o usługę budowlaną – budowę domu, remont, a nawet przebudowę?

Umowa z generalnym wykonawcą na piśmie

Umowa wykonania prac budowlanych jest kolejnym, po zakupie projektu, etapem podczas budowy inwestycji. Warto bardzo dobrze się przygotować przed jej podpisaniem, ponieważ w razie nieoczekiwanych problemów wykonawczych będzie ona podstawowym środkiem pozwalającym dochodzić swoich praw.

Dlatego warto umowę o roboty budowlane sporządzić na papierze. W razie jakichkolwiek problemów umowa podpisana na papierze jest dla obu stron dowodem na zawarte porozumienie i jego zakres. Z tego powodu lepiej nie wiązać się z wykonawcami, którzy odmawiają podpisania umowy fizycznej.

Umowa o roboty budowlane - wykonawca budowlany

Wykonawcą jest strona umowy, której inwestor zleca realizację inwestycji. Są ich dwa podstawowe rodzaje: generalny wykonawca budowlany odpowiadający za całość inwestycji, który samodzielnie i bezpośrednio wykonuje prace budowlane, oraz główny wykonawca budowlany, który zatrudnia podwykonawców, a sam często ogranicza się jedynie do organizowania i planowania prac.

Od wyboru rodzaju wykonawcy zależy wiele szczegółów umowy. Umowa o wykonanie robót budowlanych nie musi zawierać zapisów dotyczących zasad zatrudniania podwykonawców. Jednak warto zaznaczyć, że wykonawca samodzielnie wykonuje wszelkie prace. Podpisując umowę z głównym wykonawcą, sytuację zatrudniania podwykonawcy reguluje Kodeks Cywilny i w umowie należy zawrzeć reguły zawiadomienia inwestora o wyborze pracowników, zasadach wypłat wynagrodzeń i sposób podpisywania umów. Gwarantuje to pełną ochronę wszystkich stron porozumienia.

Umowa z generalnym wykonawcą budowlanym - inwestor

Inwestorem jest podmiot, który zamawia wykonanie obiektu i jest głównym płatnikiem. Nie tylko nadzoruje on poziom i jakość wykonanych praw, ale także ma swoje obowiązki. Musi przygotować plac budowy, posiadać tytuł własności nieruchomości, dostarczyć projekty budowlane, które są odpowiednio opracowane. Inwestor odpowiada także za odrębne podpisanie umów z kierownikiem budowy, projektantem i inspektorem nadzoru inwestorskiego.

Powinien brać udział podczas podejmowania decyzji ws. zatrudnienia podwykonawców i wprowadzenia zmian konstrukcyjnych. Inwestor musi też zgłosić zakończenie prac i uzyskać pozwolenie na użytkowanie. W ciągu całego okresu odpowiada za zagwarantowanie finansowania inwestycji na odpowiednim poziomie, zapewniającym ciągłość prac.

Co powinna zawierać umowa na prace budowlane?

Umowa z wykonawcą powinna zabierać przede wszystkim bardzo dokładny wykaz prac, jakie ma wykonać. Nie może być to ogólny zapis w stylu: „wykonanie pokrycia dachowego”. Powinny być wyszczególnione wszystkie elementy zawarte w projekcie budowlanym.

Dokładne określenie zakresu prac, rodzaju zastosowanych materiałów budowlanych, czy też poziomu wykończenia budynku, i co się kryje pod pojęciem np. stanu surowego zamkniętego, pozwala uniknąć późniejszych nieporozumień.

Pozwoli to też szczegółowo kontrolować wykonanie kolejnych etapów prac, co jest o tyle istotne, gdy inwestycja jest kredytowana przez bank, który często wypłaca fundusze na konkretne działania. Kwestie finansowe również warto określić szczegółowo i, ewentualnie wraz z bankiem, określić harmonogram wypłat. Pozwoli to zabezpieczyć wykonawcę przed uchylaniem się inwestora od płatności za wykonane prace.

Inwestor powinien zagwarantować sobie wypłatę kar umownych w przypadku opóźnień, które wynikają z błędów wykonawcy. Bywa tak, że wykonawca zgadza się na ustanowienie kar umownych pod warunkiem, że nie przekroczą one 5 proc. całości wynagrodzenia. Z takim wykonawcą nie warto podejmować współpracy, bo może to oznaczać, że tak niskie kary wlicza już w swoje wynagrodzenie końcowe.

Ważnym jest również, aby określić szczegółowe zasady wypowiedzenia umowy. Inwestor może ją wypowiedzieć w przypadku opóźnień, bądź niskiej jakości wykonanych prac. Podobnie wykonawca może odstąpić od porozumienia w przypadku braku finansowania. Zgodnie z prawem obie strony mogą również wypowiedzieć umowę bez podania powodu. W tym przypadku warto określić, które paragrafy Kodeksu Cywilnego będą regulowały te zasady.

Umowa na wykonanie usługi budowlanej powinna także wskazywać osobę, która odpowiada za dostarczanie materiałów budowlanych. Jeśli ma to być wykonawca, warto oprzeć się na kosztorysie, który może wykonać projektant. W przypadku jeśli wykonawca dostarcza materiały należy zapisać, że odpowiada on także za ich jakość.

Ostatnim elementem powinna być gwarancja na wykonanie inwestycji. Rzetelny wykonawca raczej nie powinien się od niej uchylać i udzielić gwarancji dłuższej niż gwarantuje rękojmia, która zwykle trwa ok. 3 lat.